ďťż

CiEkAwOsTkI o ZwIeRzĘtAcH

Prezes pewnie chce "sprzedać" nasze działki po cenie z "wyceny"
rzędu 2 tys zł m2

Bo tak wyceniona jest nasza działka Rosoła róg Belgradzkiej ok 8000 m2

Podaje dla przykładu jakie fantastyczne interesy robi "nasz" zarząd,
pewnie dla naszego dobra.

Działkę przylegającą do budynku naszej SM na Lanciego 12 odsprzedaliśmy
SM Natolin w 2006 roku po cenie 1500zł /m2 "okazyjnej" dla naszej SM, tak przynajmniej twierdził prezes Stępień i radca Karpacz , którzy byli w komisji negocjacyjnej , a w 2008 SM Natolin tą sama działkę
odsprzedała developerowi po cenie przeszło 7000 zł /m2.

http://inwestor.domdevelopment.pl/uploads/raporty/Raport-biezacy-26-2008.pdf

lub

http://www.przymetrze.fora.pl/viewimage.php?i=46

Jeżeli dalej zarząd tak fantastycznie będzie sprzedawał nieruchomości na pokrycie tych 30 mln zł, to nie dziwię się ,ze wszystko jest takie tajne.

najlepiej, gdyby sprzedali działkę, na której stoi budynek spółdzielni i sami poszli w %#$@^&
Działka Belgradzka/Rosoła to nawet mniej niż 2000 zł . Wychodzi z ich wyceny niewiele ponad 1700zł. I podobno wyceniała to sława jak Prezes wciskał ciemnotę ludziom na spotkaniach grup członkowskich. A wycena robiona metoda porównawczą z 2-3 transakcji, dość oddalonych.
Wystarczy wziąć transakcję działek budowlanych, ale pod domki jednorodzinne. Rzeczywiście wtedy cena będzie jakaś taka. Ale na pewno nie pod budynek wielorodzinny z warunkami zabudowy.
Propozycja tej firmy to chyba jakiś macher negocjacyjny.

na dzis wycena działek zazwyczaj ( w transakcjach normalnych) odbywa się na obliczaniu ile i czego można na danej działce postawic tzn. cena = ilosc PUM-u x kwota jednostkowa za metr 2
Niezależnie od sposobu liczenia wartości działki, należy najpierw zacząć od tego, co na niej można zbudować.
Działka na rogu Belgradzkiej i Rosoła posiada warunki zabudowy, o które wystąpił jeszcze Drimex, który tam miał budować dalej. Warunki zabudowy przewidywały 6-piętrowy budynek na ok 120 mieszkań, jak Drimex reklamował na swojej stronie internetowej.
Działka ta to powyżej 8000 m2. Cena rynkowa takiej działki to jakieś 5-6 tys zł/m2 (przypominam, że Dom Development chciał nabyć działkę na Lanciego od smb Natolin po 7 tys/m2, ale w 2007r). Tak więc ta działka powinna być warta ok. 40 mln zł. Starczyłoby na Nadbud, pozostałe długi i jeszcze zostałoby na jakieś inwetycje.
Tymczasem zarząd dysponuje wyceną działki na 13 mln zł. I przypuszczam, że za tyle sprzeda działkę, a potem drugą na Lanciego (pewnie za mniej, bo jest mniejsza i gorzej położona). 13 mln to 1,5 tys/m2. Tyle w okolicy kosztuje działka pod domek, 20% zabudowy działki. Czyli wycena została wykonana tak, że rzeczoznawca wziął wartości rzeczywiście dokonanych transakcji w okolicy, ale jakich? Mógł przecież nie wiedzieć o warunkach zabudowy, sam tego pewnie nie sprawdził, nie było też jego celem sprawdzenie potencjalnych możliwości. To trochę tak jak z wycenami w Komisji Majątkowej. Najpierw siostry dostały majątek wyceniony na 30 mln i za tyle sprzedały, a majątek dalej szedł za 200 mln. Jak to u nas będzie wyglądało? Gosc napisał, że jego propozycja to 22-23 mln zł. Sami widzicie o jakich rozbiżnościach i jakiej kasie tu rozmawiamy. Może dlatego przewodniczący nagle się tu objawił? No bo jak zrobimy walne, to jeszcze nie zdążą?
to nikt i nic nikomu nie udowodni...
skoro warunki zabudowy na jakies 120 mieszkan czli ok 6000-7200 m2 PUM-u a więc jakieś max 2000 pln za m2 daje max- 14 mln.........
nie ma cen po 5-7 tys za m2 ziemi nawet w centrum chyba ze na np.6000 m2 ziemi da sie postawic 50000 m2 PUM-u......... wtedy tak max w centrum to 3-3.5 tys do metra PUM-u.
a na ursynowie 2000 pln za m2 PUM-u to już jest max maxow.......
koszt budowy ok 3000 pln plus koszty finansowe co daje w kosztach 6000 tys za 1 m2 ,to wtedy za jaies 8000-9000 trzeba sprzedawac zeby to mialo sens ekonomiczny a to tez max maxow na dzisiejsze realia ,na ursynowie
i raczej tu wielkiej pomylki nie ma


koszt budowy ok 3000 pln plus koszty finansowe co daje w kosztach 6000 tys za 1 m2
Co wchodzi w skład kosztów finansowych? 18 mln to chyba trochę za dużo?
PUM- powierzchnia uzytkowa mieszkalna, to się sprzedaje
a buduje się wszystko czyli jak jest 7000m2 PUM-u to w sumie jest ok 8500 m2 do zbudowania ( 20 % to są ciągi komunikacyjne plus windy ) i kolejne metry to są garaże.
a wsprzedaje się tylko pum...
koszta czyli te 6000 pln za m2 to cena dzialki (tzn cena za 1m2 PUM-u )plus koszt budowy 1m2 PUM-u plus koszty finansowe zazwyczaj ok 10-20% do ceny
Przepraszam, ale piszesz tak, że nic nie można zrozumieć. Z pierwszego postu wynikało, że koszt m2 to:

2000zł(cena gruntu)+koszt budowy(3000)+ koszty finansowe (3000). Razem to będzie 8000zł.

Z drugiego, że koszty finansowe to tylko 10%, czyli 800zł. Przy założeniu kosztów budowy na poziomie 3000zł, 4200zł zostaje na ziemię. zatem działka powinna kosztować:

4200zł x 6000m2 = 25,2 mln zł.
no chyba az tak nie jest,
dobra to inaczej,
2000 + 3000 + 1000 daje 6000
a sprzedawac musisz po 8000 najmarniej...
nikt nie liczy teraz ziemi z m2 tylko zmetra PUM-u sa potem sobie kalkuluje cala inwestycje i liczy ze z 7000 m2 PUM- wyjmie po 2 latacj 14 mln a wklada 42 mln wiec ma ok 30 % po2 do 3 lat zysku
2000 to koszt ziemi ,3000 koszt budowy, 1000 koszty finansowe
tak na skroty licza i kalkuluja inwestorzy

no chyba az tak nie jest,
dobra to inaczej,
2000 + 3000 + 1000 daje 6000
a sprzedawac musisz po 8000 najmarniej...
nikt nie liczy teraz ziemi z m2 tylko zmetra PUM-u sa potem sobie kalkuluje cala inwestycje i liczy ze z 7000 m2 PUM- wyjmie po 2 latacj 14 mln a wklada 42 mln wiec ma ok 30 % po2 do 3 lat zysku
2000 to koszt ziemi ,3000 koszt budowy, 1000 koszty finansowe
tak na skroty licza i kalkuluja inwestorzy

Inwestor nic nie wkłada. Mieszkania za 8000zł sprzedają się na etapie dziury w ziemii (nawet w spółdzielni przy metrze), zatem lokatorzy na bieżąco finansują nieruchomość. I prawda jest taka,że zakładając koszt budowy na poziomie 3 tyś za metr lokalu i 25mln za działkę, przy cenie odsprzedaży 8 tyś za m2 lokalu, developer dostaje 800zł prowizję (łącznie 4,8 mln zł) za prowadzenie inwestycji, bo kosztów finansowych NIE MA.
Jeśli budynek na rogu Belgradzka/rosoła ma mieć 6 pięter i 120 mieszkań to jak nic musi miec na bank około 6000 m2 powierzchni mieszkań.
Koszt działki niech będzie 24.000.000 zł.
To na m2 lokalu przypadać będzie w kosztach budowy z tytułu zakupu działki 400zł w/g wyliczenia 24.000.000 : 6000m2 =400zł.
Oczywiście jeśli ktoś wsadzi pieniądze w działkę - to musi na tym zarobić, bo gdyby nic nie robił i trzymał pieniądze w banku to miałby zysk od lokaty licząc najmarniej 6% x 3 lata/ proces inwestycyjny tyle trwa/ no niech będzie razem z kapitalizacją 20% to jest około 5.000.000 zł.
Na reszcie się nie znam więc nie będę się mądrzył.
Ale na bank tyle co najmniej musi zarobić inwestując.
400 zł/ m2 to nie dużo przy takim bloku i do tego w dobrym miejscu i z warunkami o zabudowie.
Od razu zastrzegam, że nie jestem w tym temacie znawcą, ale...
jako osoba, która ceni sobie wartosc pieniądza i nie znosi trwonic przez nieprzemyslane decyzje własnego majatku, myślę tak:
wg ustawy o sp-lniach mieszkaniowych majatek sp-lni jest prywatnym majatkiem członków sm... W zwiazku z tym, zarząd z RN na czele muszą się liczyć z naszym zdaniem w kwestii tak waznej jak sprzedaz gruntu. I w zwiazku z tym, powinna być transparentna i podana do publicznej - na stronie www naszej sm - wycena z informacją, kto ja wykonał oraz ogłoszony publiczny przetarg na sprzedaz tej nieruchomosci. Gdyby nasza Rada Nadzorcza faktycznie pilnowała naszych- członków sm - interesów, winna tą wycenę zweryfikować, gdyby się z nia nie zgadzała- i wtedy sprzedaz moze byłaby przeprowadzona prawidłowo i zgodnie z wszelkimi zasadami...
Twoje wyliczenia gosciu są prawidłowe o ile średnia wielkość mieszkania będzie mieć 50m2 i nie będzie usług na dole.
Ja myślę, że może powstać budynek większy niż Belgradzka 14, a tam jest 6600m2 + garaże i inne powierzchnie przynależne.
Załóżmy więc, że PUM na Rosoła będzie 8000m2 + dodatkowo garaże.
A swoje przekonanie biorę stąd, że na Ursynowie nie ma działek, a to co jest idzie właśnie za 4-6 tys zł/m2.
.
400 zł/ m2 to nie dużo przy takim bloku i do tego w dobrym miejscu i z warunkami o zabudowie.[/quote]
hmmmmm wychodzi 4000 a nie 400 pln do m2 pum
Prowadzicie tu dywagacje na temat, co i za ile mozna wybudowac na jednej ( chyba z czterech) działek należących do naszego (członków sm) wspólnego majątku...
A moze p. Prezes uszczęśliwi nas ( przy aplauzie p. Jamroza) własnie kolejna inwestycją podobną bliźniaczo do poprzednich? Zeby ratować nas przed upadłością, stwierdzi, ze to najlepszy sposób z możliwych, by na tej ( a moze i innej?) działce wybudować budynki mieszkalne, zatrudniając Drimexy-bis i im podobne, ustanawiajac ilus tam inwestorów powierniczych i ... serwując nam powtórke z rozrywki- czyli kłopoty, które miały miejsce przy każdej inwestycji w naszej sp-lni? A po co? Odpowiedzcie sobie sami...
Właśnie dokładnie nad tym się zastanawiałem.
Skoro gosc posunął się do opublikowania swojej propozycji, to znaczy, że Stępień kombinuje coś dalej idącego. Kiedyś wiceprezes Drimexu Drewnowski pokazywał mi swoje piękne projekty na tej działce na Belgradzkiej. Pewnie szkoda, żeby takie piękne projekty się zmarnowały. Zobaczycie, że jeszcze przestaniemy być właścicielami tej działki na drodze kolejnej piramidy.
Tak jak mam podejrzenia, że to Stępień sam rozesłał te fałszywe konta, żeby zrobić z nas krasnoludki. Teraz ciemnym Bańkowskim i Skubiszewskim może wciskać, że to wszystko przez te wrogie siły z forum.
nie wysuwałem propozycji tylko dodałem swoje zdanie na ten temat...
a i tak z tego co mi wiadomo juz jest "pozamiatane" w tym temacie...
Czekamy w takim razie jaki to Krzakpol, Gównopol bądź Szmatex wybuduje nową piramidę naciągactwa na rogu Belgradzkiej i Rosoła.
Jak to się zacznie musimy zrobić wszystko, żeby kolejne osoby nie zostały naciągnięte.